Investissement locatif
Vous voulez investir dans l’immobilier, vous êtes novice et vous connaissez mal ce placement ? Pas de problème ! De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.
Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l’immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Vous avez raison. Vous allez acheter un bien durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps, vous encaisserez des loyers qui viendront arrondir vos fins de mois, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux parfois substantiels et vous profiterez d’un rendement locatif attractif. Pour autant, votre investissement immobilier, comme tous les placements, ne doit pas s’improviser. C’est une affaire sérieuse, qui impacte vos finances et votre patrimoine. Ce dossier détaille le parcours du primo-investisseur et vous donne les clés pour mener l’opération à bon port. Suivez le guide !
La bonne stratégie pour un bon investissement
Investir dans l’immobilier, c’est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value dix ou quinze ans après l’opération ? Envisagez-vous d’y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?
Logement locatif : les bonnes cibles.
C’est en fonction des réponses à ces questions que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l’emplacement et le type de logement. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire. Si vous optez pour une stratégie défensive, vous achèterez dans une ville très prisée, donc chère, avec un faible rendement locatif. Mais vous viserez la sécurité, comme si vous placiez des lingots d’or dans votre armoire à linge.
Logement locatif : les bonnes cibles.
Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value. Bref, choisissez un marché immobilier porteur.
Immobilier locatif : choisir un bon emplacement
Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire. On l’a dit, vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.
Pensez toujours à la revente.
Lorsque vous remettrez le bien sur le marché, il devra trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. En jargon immobilier, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n’a rien d’évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre. Surtout en cas de retournement du marché immobilier.
Un marché locatif porteur
L’emplacement n’est pas le seul critère de choix. Veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande des locataires est bien réelle. les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières, les secteurs dynamiques sur le plan économique vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant un bon rendement locatif.
Dans quel logement investir ?
Principe de base de l’investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Ainsi, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais avec ces biens, vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires. A la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes. Pour les grandes surfaces, c’est l’inverse. Leur rendement locatif est plus bas puisque le risque est moins important. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ces biens. Elles y restent plus longtemps, diminuant la vacance. Et elles portent une attention toute particulière à l’entretien de leur habitation, ce qui réduit les frais pour le propriétaire-bailleur. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Ce sont d’ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.
Immobilier locatif : neuf ou ancien ?
Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l’ancien. Le premier est en général 20 à 30 % plus cher que le second. Mais en termes de loyers, la différence n’est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l’ancien. Un écueil compensé dans une large mesure par d’importants avantages fiscaux (réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement sur six, neuf ou douze ans) et par des charges moins élevées.
Choisir le logement, c'est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous investirez dans une chambre de bonne (de plus de 9 mètres carrés et vingt mètres cubes, c'est obligatoire pour respecter la loi sur le logement décent) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible de mixer les surfaces, le neuf et l'ancien, etc.
Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu'en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l'apport personnel dans l'opération (voir plus loin). Autre point important : gardez de la trésorerie. Vous pourrez prendre en charge les travaux éventuels (si la chaudière de votre locataire tombe en panne, vous devez avoir les moyens de la faire réparer) et vous pourrez payer votre emprunt en cas de vacance locative.
Gros avantage de l'immobilier locatif : il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire et le cas échéant par les avantages fiscaux.
Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu'en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l'échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l'argent au pot : c'est l'effort d'épargne.
Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d'épargne en plaçant de l'apport personnel dans l'opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances.
Autre possibilité : allonger la durée de remboursement. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera, voire supprimera, votre effort d'épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Prenez votre âge en compte : emprunter sur 25 ans à 50 ans lorsque l'on souhaite partir à la retraite à 65 ans n'a guère d'intérêt. Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer cash votre investissement locatif. Vous ne déduirez pas les intérêts d'emprunt mais vous encaisserez l'intégralité des loyers dès le premier mois de location.
Investissement locatif : les critères d’emprunt à respecter. Avec la crise de la Covid-19, les banques sont plus strictes sur les critères des prêts aux investisseurs. Vous devrez disposer d’un apport personnel au moins égal à 10 % du prix sans compter les frais annexes (droits de mutation notamment). La durée du crédit ne dépassera pas vingt ans (vingt-cinq ans pour la résidence principale). Les banques vous demanderont de garder une épargne résiduelle, autrement dit une marge de manœuvre financière. Une somme qui vous permettra de faire face à des travaux, à des réparations, mais aussi de continuer à payer votre crédit en cas de vacance locative.
Des banques très strictes pour les investisseurs.
Les banques n’aiment pas les plans de financement trop tendus. Sans épargne résiduelle, vous aurez du mal à trouver un crédit, sauf à disposer d’un patrimoine financier ou immobilier qui garantiront votre investissement. Votre taux d’effort ne dépassera pas 50% de vos revenus compte tenu de vos autres charges (remboursement de la résidence principale notamment). Pour des revenus de 5.000 € par mois, ces 35% représentent 2,500 €. Si vous remboursez 1.200 € par mois pour votre résidence principale, vous pourrez consacrer 1300 € par mois à votre investissement locatif. D’une façon générale, les banques intègrent 70% des loyers dans le plan de financement. Attention : certaines ne le font pas tandis que d’autres ne financeront votre projet que si vous avez remboursé votre résidence principale.
La location meublée
En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximums non renouvelables pour le nouveau bail mobilité). Le dépôt de garantie est d’un mois. Le logement doit être bel et bien meublé : une table et des chaises ne suffisent pas, le logement devant être immédiatement habitable.
Au forfait ou au réel ?
Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Ce qui vous laisse deux options : le régime forfaitaire (vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition.
